各县（市、区）、泉州开发区、泉州台商投资区房地产行政主管部门，各房地产开发企业、物业服务企业：
为进一步规范全市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争，根据《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、原建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《福建省物业管理招标投标暂行办法》等相关法规，现就加强前期物业管理招标投标管理的有关事项通知如下：
一、前期物业管理招标投标的主管部门
泉州市住房和城乡建设局负责全市物业管理招标投标活动的监督管理。
县（市、区）房地产行政主管部门具体负责辖区内的物业管理招标投标活动的监督管理。
二、物业管理区域划分的相关事项
建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，向县（市、区）房地产行政主管部门提出划分物业管理区域要求的，县（市、区）房地产行政主管部门应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定物业管理区域的划分，并出具物业管理区域划分证明。
一个建设项目原则上划分为一个物业管理区域。分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。
分期建设的项目，建设单位没有向县（市、区）房地产行政主管部门提出划分物业管理区域要求的，或县（市、区）房地产行政主管部门审查后没有出具物业管理区域划分证明的，该项目视为一个物业管理区域。
一个物业管理区域应统一进行招投标，由一个物业服务企业实施物业管理。不得将依法应统一进行招标的物业项目化整为零规避招标投标或降低招标时对物业服务企业的资质要求。
三、通过协议方式选聘物业服务企业的相关事项
总建筑面积小于2万平方米的住宅小区或总建筑面积小于1万平方米的高层住宅，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
（一）协议方式选聘的申请
符合条件的项目建设单位持以下资料向项目所在地的县（市、区）房地产行政主管部门提出的申请：
1、协议选聘物业服务企业申请表；
2、物业项目开发建设的政府批文和图纸：国有土地使用权证、建设工程规划许可证、规划核准总平面图、分幢面积表、物业管理用房及公共设施平面图等；
3、开发建设单位营业执照、资质证书；
4、拟选聘物业服务企业营业执照、资质证书；
5、分期建设的项目分为2个及以上物业管理区域的，应提供县（市、区）房地产行政主管部门出具的物业管理区域划分证明。
县（市、区）房地产行政主管部门应在受理申请后的5个工作日内予以核实，对符合规定条件的，应予核准申请。
（二）协议方式选聘程序
1、建设单位编制有关文件并向具有相应资质的物业服务企业发出邀请；
2、被邀请的物业服务企业编制物业服务报价、人员配置、物业服务方案及建设单位要求提供的其他资料；
3、由建设单位召集，组成3人及以上的评估小组（其中邀请物业管理评标专家不少于总人数的三分之二）对物业服务企业所提供的物业管理服务方案（特别是各类人员的配备）等进行评估，县（市、区）房地产行政主管部门派人监督；
4、评估小组应当认真、公正、诚实地向建设单位提出书面评估报告；
5、建设单位根据评估报告确定选聘或重新选聘。
6、建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同；
7、物业服务企业向县（市、区）房地产行政主管部门办理物业服务合同备案手续。
四、招标的相关事项
（一）招标方式
前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
物业总建筑面积在8万平方米及以上的，建设单位应该实行公开招标。
符合下列条件之一的，建设单位可以实行邀请招标：
1、物业总建筑面积在8万平方米以下的；
2、连续三次公开招标，每次投标人均少于三家的。
（二）招标工作的组织实施
物业总建筑面积在8万平方米及以上且招标人不具备自行招标条件的，应委托招标代理机构或泉州市物业管理协会办理招标事宜。招标代理机构或泉州市物业管理协会应当根据招标代理合同的约定，在代理权限范围内办理招标事宜，并不得接受同一招标项目的投标咨询服务。
（三）招标文件的主要内容
招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下主要内容：
1、招标人和委托代理机构情况，包括名称、地址、资格、联系方式等；
2、招标项目基本情况，包括物业项目名称、四至范围、物业类型、总建筑面积、设施设备和环境及物业管理用房配置等；
3、物业服务的内容及要求，包括服务内容、服务标准及物业服务费用的支付方式；
4、对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格，投标书的格式、主要内容及份数等；
5、评标方法和标准；
6、招标活动方案，包括招标组织机构、组织解释招标文件（答疑）、实地考察物业项目、投标、开标的时间及地点等；
7、物业服务合同的签订说明；
8、其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
（四）投标保证金和履约保证金
招标文件可载明投标保证金的缴纳相关内容，投标保证金按招标项目建筑面积1元/㎡缴纳，且最低不低于3万元，最高不高于10万元。
招标人应在确定中标人之日起的5日内，向未中标的投标人退还投标保证金；中标人的投标保证金自中标之日起转为履约保证金；未要求缴纳投标保证金的项目，在签定前期物业服务合同时，应按上述标准缴纳履约保证金。履约保证金在完成承接查验工作并办理完承接查验备案手续后退还。
（五）招标项目的备案
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书前，提交以下材料报项目所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案：
1、招标项目备案表；
2、物业项目开发建设的政府批文和图纸：国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、规划核准总平面图、分幢面积表、物业管理用房及公共设施平面图等；
3、开发建设单位营业执照、资质证书；
4、招标公告或者招标邀请书；
5、招标文件；
6、委托代理招标的，附招标代理委托合同；
7、分期建设的项目分为2个及以上物业管理区域的，应提供县（市、区）房地产行政主管部门出具的物业管理区域划分证明。
县（市、区）房地产行政主管部门应认真审核备案材料，并明确物业管理区域划分。对备案材料有异议的，应在受理之日起的5个工作日内向招标人提出。
（六）招标信息的发布
招标人采取公开招标方式的，应在《泉州晚报》上发布招标公告，同时在泉州市住房和城乡建设局网站发布招标公告。
招标公告应包括以下内容：
1、招标人的名称、地址和联系方式；
2、招标物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理服务的时间；
3、投标资格条件、报名的地点和期限；
4、获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个及以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
（七）资格预审
公开招标的招标人（委托招标的由代理机构或泉州市物业管理协会）可以根据招标文件的规定，对投标人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标人告知资格预审结果和原因。
资格预审合格的投标人超过10家的，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标人。
五、投标的相关事项
投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下主要内容：
1、投标函，包括物业服务费、管理目标及其他承诺等；
2、服务的内容和标准及检查方法；
3、各主要工作环节运行程序；
4、人员配备情况，包括该项目所设岗位和人数，物业管理项目负责人和主要管理人员的岗位资格、技术职称证书及简历；
5、物业项目管理所需设备的配置和提供方式；
6、项目收支预算和各项收费标准报价；
7、物业项目管理的有关制度；
8、投标人将专项服务委托专业公司承担的，应当进行说明；
9、招标文件要求提供的其他材料。
投标文件均不得出现或体现投标单位的名称或标志。
六、评标和中标的相关事项
（一）评标专家的管理
泉州市住房和城乡建设局建立物业管理评标专家库，并负责对评标专家的培训、考核、监督和管理。
泉州市住房和城乡建设局负责建立评标专家工作档案，对评标专家参与评标的情况予以记载。评标专家应当严格遵守评标规则和纪律。评标专家有违规行为或不称职的，取消其评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何物业管理评标活动。
（二）评标委员会的建立
评标由招标人依法建立的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理评标专家组成，成员人数为5人及以上的单数，其中物业管理评标专家不得少于成员总数的三分之二。
物业管理评标专家由县（市、区）房地产行政主管部门按照下列方式确定，并在开标前予以保密：
1、由县（市、区）房地产行政主管部门于开标前24小时内从泉州市物业管理评标专家库中随机抽取评标专家。
2、县（市、区）房地产行政主管部门当即以电话方式通知被抽取的评标专家，确定是否可以出任当次评标委员会成员。
3、如遇下列情况之一,应当立即进行补抽或重抽：
（1）抽取的评标专家因故不能参加评标的；
（2）抽取的评标专家应当回避的。
（三） 评标委员会成员的回避
评标委员会成员有下列情形之一的，应当主动提出回避：
1、各县（市、区）房地产行政主管部门工作人员；
2、本人任职于投标人或者本人是投标人主要负责人的近亲属；
3、本人与投标人有经济利益关系；
4、本人或本人所在单位为投标人作投标指导或制作投标书的；
5、其他原因应当回避的。
（四）评标委员会成员的行为规范
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物。
评标委员会成员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
（五）评标现场答辩
参加前期物业招投标的物业服务企业现场主要答辩人员，应当是企业拟负责管理该项目的经理（管理处主任）或企业副总经理以上的人员。
（六）投标评审
前期物业管理评标采取综合评估法，评标委员会应按照《物业管理项目评标规则》（见附件1）和招标文件确定的评标标准和方法，按标书编制、现场陈述与答辩、投标人管理服务业绩及企业综合情况等方面进行比较和综合评审，并对评标结果签字确认，向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。
招标人应对招标项目的物业管理服务人员(包括管理人员、保安员、保洁员、设备维护人员等)配备等设定标底，评标时应当参考标底。招标人应当在开标时公布标底。
除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。
（七）中标人的确定
招标人应当在评标委员会完成评标之日起15日内确定排序在前的中标候选人为中标人。中标人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依排序从其他中标候选人中确定中标人。
招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
（八）物业服务合同的订立
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件、中标人的投标文件和现场答辩记录订立书面的物业服务合同，中标人的物业服务方案、开标评标记录作为合同的附件。
（九）中标结果的备案
招标人应当自签订物业服务合同之日起15日内，持以下材料向项目所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案：
1、物业管理招投标活动备案表；
2、评标委员会提供的评标报告；
3、中标企业的投标文件；
4、开标评标记录；
5、与中标企业签订的物业服务合同正本；
6、法律、法规规定的其他材料。
市区的前期物业管理项目通过招投标备案的，区房地产行政主管部门应将备案材料（包括物业管理招投标活动备案表、备案证明、物业服务合同、物业服务方案、开标评标记录、评标报告等）复印报送泉州市住房和城乡建设局房地产市场与物业监管科。
（十）前期物业服务合同的备案
物业服务企业应在合同签订之日起30日内登录泉州市物业服务企业资质系统填报物业管理项目情况，并持以下书面材料向项目所在地县（市、区）房地产行政主管部门办理合同备案手续：
1、物业服务合同备案表；
2、物业服务企业法人营业执照；
3、物业服务企业资质证书；
4、前期物业服务合同；
5、临时管理规约。
（十一）悔标的法律责任
中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果，或中标人放弃中标项目的，应承担赔偿责任。中标人非因不可抗力原因放弃中标的，取消其二年内参加前期物业管理的投标资格，其缴纳的履约保证金应归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
七、物业服务早期介入的相关事项
（一）物业服务企业和开发建设单位在签订前期物业服务合同的同时，应签订物业服务早期介入协议，对早期介入的时间、工作内容、人员配置、费用等相关事项进行约定。
（二）自前期物业服务合同签订之日起30日内，物业服务企业应当组建早期介入工作小组（其中工程技术人员占50%及以上），参与规划设计、销售、施工建设、竣工验收等各阶段工作，包括但不限于以下几个方面：
1、 参与对建筑物细部设计、配套设施、水电气网络等供给、建材和主要设备选用、景观、消防、安防等方面提出设计修改意见；
2、参与项目销售，掌握目标客户信息，推介物业服务理念、定位，归集目标客户物业服务需求；
3、参与项目施工建设，协助开发建设单位、施工监理做好工程质量把关，及时提出改进建议和措施；
4、参与一户一验、竣工验收工作，及时反馈质量瑕疵，并敦促整改；
5、参与其他方面的工作。
（三）项目正式交房前3个月，物业服务企业应当组建前期物业服务团队。物业管理项目负责人在交房前三个月到位；其余人员到位时间由物业服务企业与开发建设单位协商后，分批在交房前一个月到位。物业服务企业应做好以下几个方面工作：
1、制定交房准备计划，包括前期物业服务中心的人员配置、到岗时间、招聘计划等，并与开发建设单位进行研讨、书面确认；
2、制定承接查验实施方案，与开发建设单位共同做好承接查验工作；
3、做好物业服务人员培训、管理制度制订、资料整理、开办物资准备等工作；
4、做好交房前其他方面的准备工作。
（四）早期介入费用包括办公费、人员工资和福利、交通费、物业服务企业合理的利润及双方协商同意的其他费用。早期介入费用由开发建设单位承担。
八、其他相关事项
（一）物业管理项目招标发生的广告代理、信息发布、文件编制、劳务和交通等费用均应由招标人支付。
（二）开发建设单位应当在物业项目的销售场所公示前期物业服务合同（包括物业服务方案等附件）、临时管理规约。
（三）外来企业参加本市的物业管理招投标活动，应到外来企业分支机构所在地县（市、区）房地产行政主管部门办理资质备案登记。
（四）投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关规定的，有权向招标人提出异议，或依法向县（市、区）房地产行政主管部门及其他有关部门投诉。
（五）各县（市、区）房地产行政主管部门要定期对已交付使用的前期物业管理项目进行检查，检查时要对照前期物业服务合同（包括物业服务方案等附件），凡是擅自降低服务等级、服务标准及减少人员配置等违法违规行为的，要责令企业整改直至按有关规定处罚。
（六）住宅小区、商住小区、高层住宅、别墅等住宅类型的建设项目选聘物业服务企业实施前期物业管理的，按本通知执行。写字楼、商场、工矿厂房等其他建设项目及业主、业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业的，参照本通知执行。
（七）各县（市、区）房地产行政主管部门须在每季度后的首月10日前通过物业管理系统将辖区前期物业管理招投标情况汇总表报送泉州市住房和城乡建设局房地产市场与物业监管科。
（八）本通知未尽事宜，按原建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和《福建省物业管理招投标暂行办法》等相关法律法规执行。
（九）本通知自2013年2月1日起施行。原《泉州市前期物
业管理招标投标管理规定》（泉房[2003]153号）同时废止。
（十）各县（市、区）房地产行政主管部门要汇总实施过程中的情况，并及时向市局房地产市场与物业监管科反馈。
附件：1、物业管理项目评标规则
2、前期物业管理招标投标程序
泉州市住房和城乡建设局
2012年12月21日
附件1 物业管理项目评标规则
第一条 为了规范评标活动，保证评标的公平、公正，维护招标投标活动当事人的合法权益，依照原建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《福建省物业管理招投标暂行办法》等相关规定，制定本规则。
第二条 评标委员会成员应当认真研究招标文件，了解和熟悉以下内容：
（一）招标项目的具体情况；
（二）物业管理服务内容及要求。包括招标文件中规定的主要技术要求、标准和报价条款；
（三）对投标人及投标书的要求；
（四）投标报价要求、人员配置要求、评标标准、评标方法和在评标过程中考虑的相关因素。
第三条 评标采用综合评估方法，分为投标企业信誉评审、投标书评审、现场答辩评审三个部分，将三个部分评审分数加权求和，按总分从高到低顺序确定中标候选人。
投标企业信誉评审是评标委员会对投标企业管理服务能力、管理现状和业绩、业主满意度、服务水平等进行综合评价、比较，并量化打分；投标书评审是评标委员会对投标书载明的物业管理服务内容、质量标准、管理服务承诺目标、资源配置、管理措施、服务流程设计、管理服务成本分析等进行评审、比较，并量化打分；投标答辩评审是评标委员会对投标企业投标答辩人进行现场提问、考核、比较，并量化打分。
第四条 评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标企业进行系统的评审和比较。
评标委员会对各个评审因素进行量化的，应当将量化指标建立在同一基础或者同一标准上。
第五条 评标委员会可以书面方式或者现场答辩的方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清和说明或者补正，但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。
第六条 评标委员会在评标过程中发现的问题，应当及时作出处理或者向招标人提出处理建议，并作书面记录。
第七条 经评标委员会评审，投标文件有下列情形之一的，应作为废标处理：
（一）未密封的；
（二）未加盖投标人法人公章和未经法定代表人或委托代理人签名盖章的；
（三）未按招标文件规定格式编定或者投标报价等关键内容，字迹模糊不清的；
（四）投标文件对招标文件提出的要求和条件没有作出实质性响应的；
（五）逾期送达的。
第八条 评标委员会应当根据招标文件，审查并逐项列出投标文件的全部投标偏差。下列情况均属于重大偏差和未能对招标文件作为实质性响应：
（一）投标文件没有投标人授权代表签字和加盖法人公章；
（二）投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限；
（三）投标文件附有招标人不能接受的条件；
（四）物业设施设备的维护方案明显不符合相关技术标准的要求；
（五）投标文件载明物业管理服务内容和标准等不符合招标文件的要求；
（六）不符合招标文件中规定的其他实质性要求。
投标文件有上述情形之一的，为未能对招标文件作出实质性响应，作为废标处理。招标文件对重大偏差另有规定的，从其规定。
第九条 投标文件在实质上响应招标文件要求，但在个别地方存在漏项或者提供了不完整的技术信息和数据等情况的，评标委员会应当要求投标人在评标结束前予以补正。
投标人拒不补正的，评标委员会可以对投标人作出不利于该投标人的解释。
第十条 中标人的投标应当符合下列条件之一：
（一）能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准；
（二）能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审最为合理可行。
第十一条 评标委员会根据招标人的授权直接确定中标人的，应由评标委员会成员各自根据评定结果对投标人进行排序后交由评标委员会汇总后确定中标人。
评标委员会推荐中标候选人的，中标候选人应当限定在一至三人，并标明排列顺序后交招标人。
第十二条 评标委员会根据本规则的规定否决不合格投标或者界定为废标后，因有效投标不足三个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以要求重新组织招标。
第十三条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：
（一）评标的基本情况和相关文件资料；
（二）中标候选人排序名单；
（三）对推荐中标候选人的投标方案、技术、商务风险等比较分析评估和理由；
（四）需进一步协商的问题及协商应达到的要求；
（五）澄清、说明、补正事项纪要。
第十四条 评标报告由评标委员会全体成员签字。评标委员会对同一招标项目只能作出一种评标结果。评标委员会成员对评标结果如有异议，应投票表决，按少数服从多数的原则确定评标结果。不同意见应经评标委员会成员本人签名后以书面形式连同评标报告一并提交招标人。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。
第十五条 评审活动未结束，评标委员会成员无正当理由，不得中途退出评标委员会。
第十六条 向招标人提交书面评标报告后，评标委员会即告解散。评标过程中使用的文件、表格以及其他资料应当即时归还招标人。
附件2 前期物业管理招标投标程序
一、准备阶段
1.成立招标组织或委托代理招标 （招标人）
2.编制招标文件 （招标人）
3.办理招标备案 （招标人）
二、招标阶段
1.发布招标公告或投标邀请书 （招标人）
2.投标人资格预审 （招标人）
3.发售招标文件 （招标人）
5.组织投标人踏勘物业现场 （招标人）
4.召开投标人会议进行投标答疑 （招标人）
三、投标阶段
1.编制投标文件 （投标人）
2.送达投标书 （投标人）
3.接管标书 （招标人）
四、开标、评标阶段
1.组建评标委员会 （招标人）
2.开标、评标 （评标委员会）
3.综合评分、定标 （评标委员会）
4.推荐合格的中标人 （评标委员会）
5.向招标人提交评标报告 （评标委员会）
五、中标阶段
1.选定中标人 （招标人）
2.发出中标通知 （招标人）
六、签订合同、备案阶段
1.签订物业服务合同 （招标人、中标人）
2．办理招标投标活动备案 （招标人）
3.办理物业服务合同备案 （中标人）
