各市、县（区）人民政府、平潭综合实验区管委会，省直有关部门：
为提高住房保障效率，缩短房屋被征收人过渡周期，打通商品房与保障房转换通道，促进房地产市场平稳健康发展，经省政府同意，现就推进住房保障方式转变和房屋征收货币化安置工作提出如下指导意见：
一、加快转变住房保障方式
（一）向符合条件的住房保障对象发放货币补贴
住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并重，“补砖头”与“补人头”并举。对符合条件的公共租赁住房保障对象发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。鼓励有条件的市（含平潭综合实验区，下同）、县，对符合条件的经济适用住房、限价商品住房保障对象发放购房补贴，由其自行购买住房。通过租房与购房补贴，增强城镇中低收入住房困难家庭承租或购买住房的能力。
采取租赁货币补贴的，要合理测算确定住房租赁补贴标准，并建立起随着市场租金变化进行动态调整的机制；要实行差别化补助，对城镇低保住房困难家庭，可以按照当地市场平均租金确定租赁住房补贴标准；对其他城镇中低收入住房困难家庭，可以根据收入情况等分类确定租赁住房补贴标准。
采取购房货币补贴的，要根据当地经济发展水平、住房价格水平、住房不同区域等因素，科学确定购房补贴标准，可以以户为单位，也可以以保障标准内单位面积，确定购房货币补贴标准。
要加强租赁、购房货币补贴的管理。实施租赁、购房货币补贴的市县，要制定租赁和购买住房货币补贴及补贴领取操作细则，公开操作程序，严格审核审批，接受社会监督。对公共租赁住房保障对象发放租赁货币补贴，应凭房屋租赁合同领取；对不再符合保障条件的，应及时停止发放货币补贴。对经济适用住房、限价商品住房保障对象发放购房货币补贴，应明确住房的性质认定以及所购房屋的产权界定和上市交易以及收益分配办法。
（二）采取购买存量住房、长期租赁住房方式筹集公共租赁住房房源
公共租赁住房房源筹集要从政府直接投资新建，向购买存量商品住房、在市场上长期租赁转变。各市、县可采取政府购买或长期租赁存量商品住房的方式，也可以采取鼓励房地产开发企业将存量商品住房改造为公共租赁住房的方式，由政府配租给公共租赁住房用户。2012年底前开工建设的公共租赁住房项目，2015年底前90%要完成分配入住，未完成的市、县，原则上不再新开工建设公共租赁住房，确需新建公共租赁住房的市、县，要将申请轮候数量、新建项目选址、项目配套基础设施等情况报送省住房和城乡建设厅备案，确保公共租赁住房与配套基础设施同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。
购买存量商品住房作为公共租赁住房的，房源可以是新建商品住房或存量住房，套型面积应符合公共租赁住房要求，原则上不得超过80平方米。房源产权合法明晰，无权属纠纷。房源所在区域应相对成熟，交通比较便利、配套设施较为齐全，确保满足保障对象就业、就医、就学、出行等需要。房源为存量房的，房龄宜在10年以内，无质量和安全隐患。
在市场上长期租赁住房作为公共租赁住房的，房源的租金应当综合考虑同区位同类房屋的市场租金、收储房源的结构、成新、装修、配套设施及房屋现状等因素合理确定，适当控制租金水平。租金控制标准由市县住房保障主管部门会同财政部门根据房屋租赁市场价格监测情况确定和适时调整。长期租赁的房源，市县住房保障实施机构应与房屋所有权人协商一致，书面签订收储房屋租赁合同，租赁期限应当在3年以上，毛坯房租赁期限应当在5年以上。收储毛坯房的，经与房屋所有权人协商一致，按照公共租赁住房装修标准依法组织装修，收储房屋租赁合同约定的租赁期限届满且实际租赁期限超过5年的，房屋装修设施可以无偿归房屋所有权人所有。
转变住房保障方式要与现行住房保障体系相衔接，保持政策的延续性，要制定可操作的实施细则，严格分配与使用管理。各地通过货币保障的户数以及购买等形式筹集的保障性住房均可按规定列入保障性安居工程统计口径，所需资金可从按规定渠道筹集的保障性安居工程专项资金中列支，并享受相应的税费优惠政策。
二、大力推进房屋征收货币化安置
（一）因地制宜统筹房屋征收安置方式。截止2015年6月底，按近3年新建商品住房月均销售量计算，新建商品住房库存去化期限超过24个月或者安置房源充足的市、县，新实施的房屋征收项目（含棚改项目），原则上暂停建设安置房。被征收人选择产权调换的，由各市、县（区）政府在现有安置房源中予以调剂；现有安置房源数量不满足产权调换需求的，由各市、县（区）政府统购存量商品住房（含二手房，下同）作为安置房。统购商品住房作为安置房源，按照相应政策享受契税减免。
对已实施完成或正在实施的房屋征收（拆迁）项目，安置房尚未动工建设的，经征收（拆迁）人可以与被征收（拆迁）人（以下称“被征收人”）协商一致，停止建设安置房,采取变更安置房源、选择货币化安置等方式予以安置，并可根据协商一致的数量，调减安置房建设数量。
（二）鼓励被征收人选择货币化安置。被征收房屋的货币化安置补偿款总额包括被征收房屋价值补偿、被征收人搬迁费、临时安置费及相关奖励款项等。征收补偿方案确定的被征收房屋价值货币补偿标准，不得低于在相同区位、地段在售新建普通商品住房的价格。
被征收房屋的价值由房屋征收部门与被征收人根据征收补偿方案确定的货币补偿标准协商确定。协商不成的，由具有资质的房地产估价机构评估确定。房地产估价机构在进行评估时，应当选取与被征收房屋相同区位、地段的在售新建普通商品住房（不含精装房）作为参考交易案例。
各市、县（区）政府可根据本地实际情况，按征收补偿方案确定的货币补偿标准的一定比例，对选择货币化安置的被征收人给予一次性奖励，具体奖励比例由各市、县（区）政府制定。
（三）推进货币化安置补偿款购买存量商品住房。在签订货币化安置协议时，允许被征收人在货币化安置协议中，载明其配偶及父母子女姓名。已载入货币化安置协议的被征收人配偶及父母子女，持货币化安置协议申请《货币化安置证明》的，房屋征收部门应予以出具。除购买别墅外，被征收人及其配偶、父母子女持《货币化安置证明》购买存量商品住房（以下简称商品房），一律按首套房认定，享受首套房有关优惠政策。被征收人购买商品房的成交价格不超过货币化安置补偿款的，免征契税；成交价格超过货币化安置补偿款的，仅对其差额部分按规定征收契税。
被征收人领取货币化安置补偿款后，在货币化安置协议签订之日起12个月内（含12个月）购买本市、县新建商品住房的，凭商品房买卖合同备案登记证明、购房款支付凭证和《货币化安置证明》，由市、县政府按照购房款（不超过货币化安置补偿款总额）的一定比例给予一次性奖励。具体奖励比例由各市、县政府确定。被征收房屋（不含房改房）已缴交的住宅专项维修资金尚未用完的余额，由住宅专项维修资金代管部门向被征收人退还。
自货币化安置协议签订之日起2年内，被征收人子女仍可在原被征收房屋划片区内公办义务教育阶段学校入学，学校应视同片内生源办理。被征收人以货币化安置补偿款购买商品房后，也可凭《购房合同》和《货币化安置证明》在商品住房所在片区，办理户口迁入和子女转学、入学等手续。
三、规范统购存量商品住房作为保障房安置房操作程序
统购新建商品住房作为保障房、安置房，按下列程序进行操作：
（一）确定统购单位。由市、县（区）政府指定房屋征收（住房保障）部门或其它单位作为统购单位。
（二）发布统购公告。统购单位通过政府网站或报纸等途径发布统购公告，内容包括统购套数、户型结构、价格要求、交付时间等。
（三）报名参加统购。拟参与统购的房地产企业在统购公告规定的时间内报名，并提交拟参与统购的房源具体情况（包括项目名称、具体座落、面积数量、销售均价等）。
（四）委托进行评估。统购单位通过政府网站或报纸等途径，发布选取二级以上资质的房地产估价机构公告，并从报名的房地产估价机构中随机抽取3-5家，委托其进行评估。被抽中的房地产估价机构采取“背靠背”方式，分别对房地产企业所提交的房源进行单位面积估价。
（五）专家进行复核。统购单位在收到估价机构出具的估价报告后，应委托房地产评估专家委员会（以下称专家委员会）对估价报告进行复核，由专家委员会出具复核意见，并由专家签名。经专家委员会复核，估价报告需要修正的，估价机构应当按照专家委员会的复核意见修正估价报告。
（六）确定统购基价。统购单位根据经复核或修正后的估价报告，将估价报告载明的统购房源单位面积估价进行加权平均，以该加权平均数作为统购基准价，且所有房源均不考虑楼层、朝向价差。
（七）进行价格谈判。统购单位分别与已报名的房地产企业进行价格谈判。经谈判，最终确定的成交价格原则上应低于统购基准价10%以上，并以房地产企业承诺最大下浮幅度计算出的价格作为拟成交价格。
（八）选择成交单位。统购单位根据谈判情况，结合征收项目或保障房的实际需求，按照价格就低、位置就近的原则，以承诺最大下浮幅度的房地产企业作为拟成交单位。
（九）报经政府确认。统购单位将拟成交单位报市、县（区）政府确认。对于受所在区位、房源数量等条件限制，个别统购房源谈判后价格已低于统购基准价格5%以上、无法低于10%，但属于急需购买用于安置和住房保障的，经市、县（区）政府研究同意，可以统购作为安置房、保障房。
（十）签订统购合同。成交单位经市、县（区）政府确认后，由统购单位与成交单位签订统购协议。统购部门应在签订统购协议之日起10日内，将统购协议报送房屋交易管理机构备案。统购二手房作为保障房、安置房的参照以上操作程序办理。
四、搭建被征收人选购商品房服务平台
各市、县（区）政府应当梳理存量商品房项目库存清单，搭建被征收人选购商品房服务平台。鼓励、引导信誉良好、无不良记录的房地产企业、中介机构进入服务平台发布房源信息，进行项目对接。各市、县（区）政府可以统一组织被征收人“团购”商品房用于安置，由房地产企业与项目所在地政府征收部门签订被征收人“团购”优惠协议，承诺“团购”优惠幅度。 “团购”房地产企业的入围规则，由各市、县（区）政府制定。
本《指导意见》自2015年6月1日起施行。本《指导意见》施行前已依法取得房屋拆迁许可证或已作出征收决定的项目，继续沿用原有的规定办理，其中：对于原实行产权调换尚未完成安置的项目，经征收人（拆迁人）与被征收（拆迁）人协商一致，改为实行货币化安置的，按本《指导意见》执行。各市、县（区）政府及平潭综合实验区管委会应根据本意见要求，研究制定具体实施意见。
福建省住房和城乡建设厅
2015年5月29日
