规范物业准入和退出，为解决物业擅自弃管提供政策依据
明确各政府职能部门职责划分，电梯安全监管有细则
今日，记者从哈市物业管理配套政策总体设计架构座谈会上获悉，哈市近期将出台一系列物业管理法规和政策，形成以《哈尔滨市物业管理条例》为核心，以《物业服务标准和收费办法》为主线，支撑物业管理良性发展的法规政策框架体系，确保物业管理职责明晰、有章可循，科学规范履行物业的权利和义务。这些物管新规，将在征集哈市人大、物业企业、社科院、居民代表等各方意见后，于近期陆续出台并实施。
1、开放服务等级设置 原来一级变最低
哈市拟出台《哈尔滨市住宅物业服务标准》，与哈市物价部门配套制定的收费价格一一对应，明码标价，公开透明。《标准》拟将物业划分为基础、差集、特有三大类，秉持质价相符的原则，化解因二次加压供水、清冰雪、装修管理等项目服务与收费标准不明确，企业与业主争执推诿的矛盾。同时，《标准》中拟将服务等级倒置，使得原来一级变为最低，然后逐级上升，开放了服务等级设置，为今后更高等级服务标准的设定预留了空间，化解目前指导价格封顶高端物业的收费困境。
《标准》中，每项物业服务内容，均有对应服务价格，均有明确服务标准，均有量化服务效果，均有具体考核分值。不仅促使物业企业标准化服务，让业主明明白白消费，而且也为政府部门以及社会各界检查、考核、监督物业服务提供了标准和依据。
2、建立动态考评体系 引入第三方监管
哈市拟出台《物业服务企业考核管理办法》、《物业服务社会第三方监管管理办法》、《物业费实行委托管理暂行规定》。其中，《考核办法》将通过引入社会第三方监管机制，对物业服务质量实施独立、客观的考评，避免了物业企业、业主、行政主管部门三方对服务质量认定上意见不一、缺乏公信力的矛盾。《管理办法》的出台将呼应《考核办法》，发挥社会第三方机构或人员客观、独立的监督考核，对社会评估机构和独立评估人员的管理进行明确和规范，有效监督和约束社会评估机构、独立评估人员尽职履行职责，避免发生违规行为。
同时，《物业费实行委托管理暂行规定》规定，将建立新型的物业收费及监管体制，通过委托管理，业主缴纳的物业费直接存入银行托管账户，物业企业服务达标后，再由银行拨付物业费，避免业主因为担忧服务不到位，不愿意先缴费的现象发生，还能有效约束物业企业按合同约定提供质价相符的服务。
这三个配套新规，将通过采取实地现场检查、入户走访调查、居民投诉办结情况量化考核、物业行政主管部门一票否决等方式，全面、客观地对物业企业服务质量和居民满意度等进行动态考核，按季评价，年度汇总，考核结果与物业费托管拨付、物业项目收费标准核定、物业项目招投标、物业企业信用等级评定等有机结合，真正实现奖优罚劣，服务质量决定企业生存发展的良性运作机制。
3、避免开发商控制前期物管招投标
在拟出台新规中，《物业服务企业资质管理实施意见》、《物业服务企业信用评价管理办法》、《物业服务信用保证金管理规定》相配套。这三项新规，通过多方采集物业服务企业良好行为信息和不良行为信息，综合评定物业企业信用等级，与企业资质管理、信用保证金等有机结合，建立守信激励和失信惩戒机制，对信用优良的企业，予以优先晋升资质等级、适当减免信用保证金等激励政策；对信用不良的企业，予以降低或注销资质等级、扣缴信用保证金、清出物业市场等惩戒措施。
哈市还拟出台《物业管理招投标办法》、《物业服务企业退出市场项目实施意见》。两项新规进一步明确了开发商、物业企业等各相关主体责任，强化了招投标、退出等关键环节的监管措施，为有效解决开发商控制前期物业管理招投标、物业企业擅自“弃管”等问题提供了政策依据。
《物业管理招投标办法》提高了物业市场的准入门槛，可有效打破开发企业对招标的垄断，解决原有物业项目招标侧重于新建项目，既有项目招标行为不规范，未纳入有效管理的弊端，让评标结果更加公正客观。
4、遏制将开发建设遗留问题转嫁物业
在拟出台新规中，《物业项目承接查验办法》、《电梯安全监督管理办法》、《住宅物业消防安全管理办法》、《住房专项维修资金管理办法》相配套。这四项新规明确了建设单位与物业企业就物业共用部位及共用设施设备的承接查验及后续维修责任，从而有效遏制因建管交接责任不清，将开发建设遗留问题转嫁物业管理现象的发生。同时，就消防、电梯等重点设施设备，明确了物业企业的日常看护及维修责任，明确了行业管理部门与消防、质量技术监督等监管部门的职责划分，全面加强日常监管力度，确保设施设备正常安全运行。
其中，《电梯安全监督管理办法》明确了各政府职能部门的职责划分、电梯管理单位、电梯维护维修经费筹集等一系列事项，将解决电梯使用、管理单位安全责任，定期检验，日常检查，安全管理，建设单位移交职责等一系列责任不清、程序不明问题。
此外，哈市还拟出台《关于鼓励和扶持物业服务行业发展的若干意见》等对物业多位一体的政策扶持体系，立足物业行业发展需要，集中整合了税收、金融、工商、财政、住房、公安、供水、供电、法院等各有关部门的政策资源，形成了一揽子鼓励和扶持物业管理行业发展的优惠政策，扶持物业企业扩大管理规模、增强发展实力、提升服务水平。
摘自 《生活报》 2013.08.08
